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2万亿出让金使土地财政再成舆论聚焦【新闻】

时间:2022-09-23 来源网站:快豌豆财经网

2万亿出让金使土地财政再成舆论聚焦

2万亿出让金使土地财政再成舆论聚焦 更新时间:2011-1-9 9:02:58   今天,人民日报刊文指出:今年全国土地出让金可能突破2万亿元,高地价推高房价。观察该文论调,主要是批判这种不合理现象,同时也分析了其存在的客观原因与现实环境。

实际上,这一不合理现象存在以久,近几年社会各界没少质疑和争议。只是在今年国家房地产调控一波比一波紧,措施持续加码的背景下,地价房价依然难以抑制,尤其是近段时间地王频现,全年土地成交总金额再创历史新高,已是板上钉钉。此情此景,土地财政自然又被舆论聚焦。

不妨先分析一下数据,看看2万亿收入是否靠谱。财政部、国土资源部公布的2009年全国土地出让收入数据分别为1.42万亿元和1.59万亿元,两者口径不同,前者为入国库的金额,后者为合同金额。今年全年数据尚未统计出来,但不妨按增长率进行预测。今年前11个月,除西藏、新疆和新疆生产建设兵团外,全国房地产用地供应12.82万公顷,同比增加47.8%,即便假设地价持平,按全年50%增幅度算,土地款也铁定将超过2万亿元。

另外,根据国家统计局数据,今年前11月全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米,同比增长33.2%,土地购置费8931亿元,同比增长77.9%。显而易见,开发商购地量只占所有房地产用地成交量近三成。考虑到非开发商购置的地块成交价涨幅偏小,则同样可以按50%增幅来测算全年土地出让金,必定会超2万亿元,若按国土部口径,则可能高达2.5万亿元左右。

国土资源部数据显示,1999—2008年,全国土地出让收入累计6.89万亿元人民币,2006—2009年分别为7000亿元、1.2万亿元、9600多亿元、1.59万亿元。只有2008年受国内外经济下滑和房地产市场低迷影响,土地出让金出现下滑之后,其它年份基本上保持快速上涨态势。今年增幅预计高达50%左右。

与土地出让金快速增长相匹配的是,土地财政的重要亦“水涨船高”。2001年—2003年, 全国土地出让金约相当于同期全国地方财政收入的35%,等到了2009年,已相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在某些市、区、县, 土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%, 有些甚至占80%以上。

土地财政的快速膨胀,有利于地方政府调配财力,按照自己的意愿和意志进行城市建设、发展经济、改善民生,在中央和地方税收分配体制不合理、不健全的情况下,确实在一定程度上发挥了积极作用。然而,部分地方政府过度追求土地财政,其负面效应也很明显。比如土地出让的总量、结构、节奏不合理,甚至直接违背城市规划、土地利用规划,及其他法律法规。

更为不利的是,土地价格被一而再、再而三的推高,而作为房价的重要组成部分,地价高涨自然难抑房价,这就为国家调控房价制造了很大的障碍。不妨举两个数据。今年1-11月,全国新建商品房成交均价同比上涨7%,相较去年25%的历史高增幅,房价增幅大幅回落,可以说房价调控效果还是有一定成效的。然而,今年1-11月全国房地产开发企业完成土地购置的成交均价同比上涨高达34%!地价涨幅这么大,意味着今年出让的高价地未来几年转化成为商品房之后,房价不太可能比现在还要低,除非开发商资金链快要断掉。

正是在这一背景下,12月19日《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》出台,有针对性的规定“对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块,市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后2个工作日内,填写《房地产用地交易异常情况一览表》,分别上报国土资源部和省级国土资源主管部门。”明摆着,这条是用暗示法向地方政府施压,国土部并未提出一定要禁止地王,但却要地方填表上报情况,而且还是“交易异常情况表”。另外,还提出“要严格把握居住用地出让的总量、结构和时序,坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。”

短期的行政干预政策,肯定能起到些许作用,使地方政府在追求土地出让金方面收敛一点。然而,要解决土地财政这一“老大难”,还须健全很多领域的体制和机制。比如,“十二五”期间国家财税体制改革的方向之一,就是赋予省级政府适当税政管理权限,培育地方支柱税源,作为地方税种的房产税或物业税,将有助于增加地方税收,减少对于土地出让金的依赖度。

作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长

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